INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
A los accionistas y consejeros de Acosta Verde, S. A. B. de C. V.
Opinión
Hemos auditado los estados financieros consolidados de Acosta Verde, S. A. B. de C. V. y subsidiarias (la Compañía), que comprenden el estado de situación financiera consolidado al 31 de diciembre de 2021 y los estados consolidados de resultado integral, de cambios en el capital contable y de flujos de efectivo correspondientes al ejercicio terminado en esa fecha, así como las notas a los estados financieros consolidados que incluyen las políticas contables significativas y otra información explicativa.
En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos materiales, la situación financiera consolidada de la Compañía al 31 de diciembre de 2021 y su desempeño financiero y sus flujos de efectivo correspondientes al ejercicio terminado en esa fecha, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el International Accounting Standards Board (NIIF).
Fundamento de la Opinión
Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección “Responsabilidades de los Auditores en relación con la Auditoría de los Estados Financieros Consolidados” de este informe. Somos independientes de la Compañía de conformidad con el Código de Ética Profesional del Instituto Mexicano de Contadores Públicos A.C., junto con los requerimientos de ética que son aplicables a nuestras auditorías de estados financieros consolidados en México, y hemos cumplido con las demás responsabilidades éticas de conformidad con esos requerimientos y dicho Código. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para sustentar nuestra opinión.
Cuestiones Clave de la Auditoría
Las cuestiones clave de la auditoría son cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido las de mayor importancia en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio actual. Estas cuestiones han sido consideradas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y al formarnos nuestra opinión sobre éstos, por lo tanto, no expresamos una opinión por separado sobre estas cuestiones.
| Cuestión clave de la auditoría | Como nuestra auditoría abordó la cuestón |
|---|---|
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Recuperación del Impuesto Sobre la Renta diferido activo Como se describe en las Notas 4 y 26 a los estados financieros consolidados, la Compañía registra un Impuesto Sobre la Renta (ISR) diferido activo relacionado con las pérdidas fiscales pendientes de amortizar generadas por algunas subsidiarias, por lo tanto, realizó las pruebas sobre su recuperabilidad antes de reconocerlo en sus estados financieros y durante el proceso de cierre y reporte financiero. La subsidiaria que registra principalmente estas pérdidas fiscales genera una parte importante de sus ingresos a través de servicios de desarrollo de centros comerciales, de administración de contratos de arrendamientos, de gestión de cobranzas y servicios profesionales especializados que presta a partes relacionadas y que se eliminan en el proceso de consolidación. Nos hemos enfocado en este rubro en nuestra auditoría debido principalmente a: 1) la significatividad del valor de las pérdidas fiscales pendientes de amortizar de $670,264 al 31 de diciembre de 2021 y 2) que la estimación del valor de recuperación del activo diferido involucra la aplicación de juicios significativos por parte de la Administración de la Compañía al determinar ingresos, proyecciones y resultados fiscales futuros esperados de la Compañía. En particular, concentramos nuestros esfuerzos de auditoría en los siguientes supuestos significativos que la Administración de la Compañía consideró al estimar las proyecciones financieras y fiscales futuras para evaluar la recuperabilidad del Impuesto Sobre la Renta diferido activo por pérdidas fiscales: 1) ingresos por arrendamiento, 2) cantidad de centros comerciales a construir en los próximos ejercicios de lo que deriva el importe de los ingresos por servicios de desarrollo, así como incrementos en los ingresos por administración de contratos de arrendamiento y de gestión de cobranzas y 3) los incrementos en tarifas por otros servicios profesionales especializados prestados a partes relacionadas. |
Como parte de nuestra auditoría realizamos los siguientes procedimientos:
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Valor razonable de propiedades de inversión Como se menciona en las Notas 4 y 15 a los estados financieros consolidados, la Compañía reconoce sus propiedades de inversión a su valor razonable en el estado consolidado de situación financiera. Las variaciones de valor razonable de año con año se reconocen como una utilidad o una pérdida en el estado de resultados consolidado. Los supuestos relevantes y el método de valuación correspondiente se revelan en la misma Nota 4. Nos hemos enfocado en este rubro en nuestra auditoría, debido a: 1) la importancia del valor de las propiedades de inversión por $13,702 millones de pesos, las que representan el 75% de los activos totales, por ser el activo del que deriva la actividad principal de la Compañía y 2) porque los supuestos utilizados en la determinación del valor razonable involucran juicios significativos de la Administración. En particular, nos enfocamos en el proceso para determinar los flujos de efectivo y en los siguientes supuestos significativos que la Compañía consideró para estimar los valores razonables: tasa de descuento, tasa de capitalización terminal, tasa de capitalización directa y precios de renta, plazo de arrendamiento y metros cuadrados. |
Como parte de la auditoría realizamos los siguientes procedimientos:
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Información Adicional
La Administración de la Compañía es responsable de la información adicional presentada. Esta información adicional comprende el Reporte Anual presentado a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) pero no incluye los estados financieros consolidados ni este informe de los auditores independientes, el cual se emitirá después de la fecha de este informe.
Esta información adicional no está cubierta por esta opinión sobre los estados financieros consolidados y no expresaremos ninguna opinión de auditoría sobre la misma.
Sin embargo, en relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados de la Compañía, nuestra responsabilidad es leer esta información adicional cuando se encuentre disponible y evaluar si dicha información es materialmente inconsistente con los estados financieros consolidados o nuestro conocimiento adquirido a través de nuestra auditoría, o aparenta contener un error material por otras circunstancias.
Cuando leamos la información adicional que aún no hemos recibido, debemos emitir la declaratoria sobre el Reporte Anual requerida por la CNBV y si detectamos que existe un error material en la misma, debemos comunicarlo a los encargados del gobierno de la Compañía y en dicho informe, de corresponder.
Responsabilidades de la Administración y de los Encargados del Gobierno de la Compañía en relación con los Estados Financieros Consolidados
La Administración de la Compañía y subsidiarias es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados, de conformidad con las NIIF, y del control interno que consideró necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de errores materiales, ya sea por fraude o error.
Al preparar los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de evaluar la capacidad de la Compañía para continuar como negocio en marcha; revelando, en su caso, las cuestiones relativas a negocio en marcha y utilizando la base contable de negocio en marcha, excepto si la Administración tiene la intención de liquidar la Compañía o de cesar operaciones, o bien no exista otra alternativa más realista que hacerlo.
Los encargados del gobierno de la Compañía son responsables de la supervisión del proceso de reporte financiero de la Compañía.
Responsabilidades de los Auditores en relación con la Auditoría de los Estados Financieros Consolidados
Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de errores materiales, ya sea por fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte un error material, cuando éste exista. Los errores pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influirán en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros consolidados.
Durante la realización de una auditoría de conformidad con las NIA, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional. También:
- Identificamos y evaluamos los riesgos de error material en los estados financieros consolidados, ya sea por fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos, y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para sustentar nuestra opinión. El riesgo de no detectar un error material debido a un fraude es más elevado que uno que resulte de un error no intencional, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionalmente erróneas o la elusión de los controles internos.
- Obtenemos un entendimiento del control interno relevante para la auditoría, con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la Compañía.
- Evaluamos si las políticas contables aplicadas son adecuadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y de las revelaciones relativas presentadas por la Administración.
- Evaluamos si es adecuado que la Administración utilice la base contable de negocio en marcha para preparar los estados financieros consolidados, y si, basados en la evidencia de auditoría obtenida, existe incertidumbre material con base en hechos o condiciones que puedan generar dudas significativas sobre la capacidad de la Compañía para continuar como negocio en marcha. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones son inadecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que la Compañía deje de ser un negocio en marcha.
- Evaluamos en su conjunto, la presentación, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluyendo las revelaciones relativas incluidas en las notas, y si los estados financieros consolidados presentan razonablemente las transacciones y hechos subyacentes.
- Obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada en relación con la información financiera de las entidades o actividades de negocio que conforman el grupo económico para expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la dirección, supervisión y realización de la auditoría de los estados financieros consolidados. Somos los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría.
Comunicamos a los encargados del gobierno de la Compañía, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de realización de la auditoría y los hallazgos significativos de la auditoría, así como, cualquier deficiencia significativa de control interno que identificamos en el transcurso de nuestra auditoría.
También, proporcionamos a los encargados del gobierno de la Compañía una declaración manifestando que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables sobre independencia y les comunicamos todas las relaciones y demás cuestiones que razonablemente pudieran influir en nuestra independencia, y en su caso, las correspondientes acciones tomadas para eliminar las amenazas o las salvaguardas aplicadas.
Entre las cuestiones comunicadas a los encargados del gobierno de la Compañía, determinamos las que han sido de mayor importancia en la auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio actual y que son, en consecuencia, las cuestiones clave de la auditoría. Describimos esas cuestiones en nuestro informe de auditoría salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelarlas públicamente o, en circunstancias extremadamente raras, determinemos que una cuestión no se debería comunicar en nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los beneficios de interés público.
El nombre del socio a cargo de la auditoría se informa a continuación.
PricewaterhouseCoopers, S.C.
C.P.C. Felipe Córdova Otero
Socio de Auditoría
Monterrey, N. L., 18 de marzo de 2022
Estados Consolidados de Situación Financiera
Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos
| Nota | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|---|
| Activos | |||
| ACTIVO CIRCULANTE: | |||
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 6 | $ 3,554,467 | $ 3,301,792 |
| Cuentas por cobrar, neto | 7 | 29,341 | 70,667 |
| Partes relacionadas | 8 | 4,830 | 5,042 |
| Otras cuentas por cobrar | 10 | 3,180 | 4,555 |
| Pagos anticipados | 11 | 1,348 | 5,087 |
| Incentivos a arrendatarios por devengar | 1 | 45,557 | 56,378 |
| Impuestos por recuperar | 12 | 166,502 | 299,111 |
| Inventario de terrenos | 14 | - | 8,800 |
| Total activo circulante | 3,805,225 | 3,751,432 | |
| ACTIVO NO CIRCULANTE: | |||
| Construcciones en proceso | 15 | 49,852 | 520,727 |
| Propiedades de inversion | 15 | 13,702,500 | 12,757,221 |
| Inmuebles y equipo, neto | 16 | 116,593 | 121,350 |
| Efectivo restringido | 17 | 133,865 | 119,581 |
| Incentivos a arrendatarios por devengar | 1 | 68.726 | 63,891 |
| Depósitos en garantía | 13 | 23,449 | 22,418 |
| Activos intangibles | 19 | 3,862 | 3,949 |
| Activo por derecho de uso | 20 | 134,927 | 141,609 |
| Instrumentos financieros derivados | 18 | 62,689 | 173 |
| Inversiones en negocios conjuntos | 9 | 193,617 | 199,054 |
| Impuestos a la utilidad diferidos | 26 | 20,320 | 2,842 |
| Total activo no circulante | 14,510,400 | 13,952,815 | |
| Total activo | $ 18,315,625 | $ 17,704,247 | |
| Pasivo y Capital Contable | |||
| PASIVO CIRCULANTE: | |||
| Deuda circulante | 21 | $ 260,093 | $ 233,881 |
| Cuentas por pagar e ingresos diferidos | 22 | 232,500 | 325,363 |
| Pasivo por arrendamiento | 20 | 17,780 | 16,859 |
| Partes relacionadas | 8 | 6,440 | - |
| Instrumentos financieros derivados | 18 | - | 4,128 |
| Impuestos a la utilidad | 30 | 30,309 | 684 |
| Total pasivo circulante | 547,122 | 580,915 | |
| PASIVO NO CIRCULANTE: | |||
| Deuda no circulante | 21 | 5,417,919 | 5,596,855 |
| Pasivo por arrendamiento no circulante | 20 | 144,214 | 143,057 |
| Ingresos diferidos no circulante | 28,944 | 27,389 | |
| Instrumentos financieros derivados | 18 | 42,725 | 104,219 |
| Impuestos a la utilidad diferidos | 26 | 1,678,370 | 1,633,936 |
| Beneficios a los empleados | 23 | 4,119 | 5,373 |
| Total pasivo no circulante | 7,316,291 | 7,510,829 | |
| Total pasivo | 7,863,413 | 8,091,744 | |
| CAPITAL CONTABLE: | |||
| Participación controladora: | |||
| Capital social | 24 y 25 | 5,925,603 | 5,925,603 |
| Prima en suscripción de acciones | 37,904 | 37,904 | |
| Utilidades acumuladas | 3,418,014 | 2,740,502 | |
| Otras cuentas de capital | (114,943) | (114,943) | |
| Otros resultados integrales | (2,094) | (2,090) | |
| Total participación controladora | 9,264,484 | 8,586,976 | |
| Participación no controladora | 1,187,728 | 1,025,527 | |
| Total capital contable | 10,452,212 | 9,612,503 | |
| Total pasivo y capital contable | $ 18,315,625 | $ 17,704,247 |
Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.
Director General
Director de Administración y Finanzas
Contralor
Estados Consolidados de Resultados Integrales
Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos
| Nota | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Ingresos por: | |||
| Arrendamiento de inmuebles | 2w | $ 976,208 | $ 954,892 |
| Venta de propiedades | 2w | 92,400 | - |
| Servicios de administración y comercialización | 2w | 94,115 | 113,840 |
| 1,162,723 | 1,068,732 | ||
| Gastos de operación de arrendamiento de inmuebles | 27 | (369,585) | (507,380) |
| Gastos de operación de servicios de administración y comercialización | 27 | (49,408) | (73,040) |
| Costo de ventas de propiedades | 27 | (114,300) | - |
| Valuación de propiedades de inversión | 15 | 587,087 | (649,300) |
| Otros ingresos (gastos), neto | 28 | (7,408) | 2,561 |
| Utilidad (Pérdida) de operación | 1,209,109 | (158,427) | |
| Ingresos financieros | 29 | 582,581 | 1,059,156 |
| Gastos financieros | 29 | (803,059) | (1,412,960) |
| (220,478) | (353,804) | ||
| Participación en resultados de negocios conjuntos y asociadas | 9 | 1,639 | 8,854 |
| Utilidad (Pérdida) antes de impuestos a la utilidad | 990,270 | (503,377) | |
| Impuestos a la utilidad | 30 | (120,370) | 100,191 |
| Utilidad (Pérdida) neta del año | 869,900 | (403,186) | |
| Otras partidas del resultado integral | |||
| Partidas que no se reclasifcarán a resultados: | |||
| Remedición de pasivo laboral | 23 | (4) | (726) |
| Resultado integral del año | $ 869,896 | $ (403,912) | |
| Resultado integral atribuible a: | |||
| Participación controladora | $ 677,508 | $ (276,561) | |
| Participación no controladora | 192,388 | (127,351) | |
| $ 869,896 | $ (403,912) | ||
| (Pérdida) utilidad por acción básica (pesos mexicanos) | 2y y 24 | $ 11.29 | $ (5.04) |
| (Pérdida) utilidad por acción diluída (pesos mexicanos) | 2y y 24 | $ 8.85 | $ (3.92) |
Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.
Director General
Director de Administración y Finanzas
Contralor
Estados Consolidados de Cambios en el Capital Contable
Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos
| Nota | Capital social |
Prima en suscripción de acciones |
Utilidades acumuladas |
Otras cuentas de capital |
Otros resultados integrales |
Total participación controladora |
Participación no controladora |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldos al 1 de enero de 2020 | 24 | $ 2,216,268 | $ 37,904 | $ 3,019,893 | $ (6,579) | $ (1,364) | $ 5,266,122 | $ 1,196,896 | $ 6,463,018 |
| Aumento de capital social | 24 | 3,724,920 | - | - | (107,213) | - | 3,617,707 | - | 3,617,707 |
| Disminución de capital social | 24 | (15,585) | - | (10,000) | - | - | (25,585) | - | (25,585) |
| Devoluciones de participación no controladora | 24 | - | - | - | - | - | - | (28,213) | (28,213) |
| Distribución de utilidades | 24 | - | - | - | - | - | - | (15,751) | (15,751) |
| Cambios en la participación controladora | 25 | - | - | - | - | - | - | (54) | (54) |
| Efectos de fusión | - | - | 6,444 | (1,151) | - | 5,293 | - | 5,293 | |
| Resultado integral del año | 2u | - | - | (275,835) | - | (726) | (276,561) | (127,351) | (403,912) |
| Saldos al 31 de diciembre de 2020 | 5,925,603 | 37,904 | 2,740,502 | (114,943) | (2,090) | 8,586,976 | 1,025,527 | 9,612,503 | |
| Distribución de utilidades | 24 | - | - | - | - | - | - | (30,187) | (30,187) |
| Resultado integral del año | 2u | - | - | 677,512 | - | (4) | 677,508 | 192,388 | 869,896 |
| Saldos al 31 de diciembre de 2021 | $ 5,925,603 | $ 37,904 | $ 3,418,014 | $(114,943) | $ (2,094) | $ 9,264,484 | $ 1,187,728 | $ 10,452,212 | |
Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.
Director General
Director de Administración y Finanzas
Contralor
Estados Consolidados de Flujos de Efectivo - Método Indirecto
Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos
| Nota | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Flujos de efectivo de actividades de operación: | |||
| (Pérdida) utilidad neta consolidada | $ 869,896 | $ (403,912) | |
| Ajustes por: | |||
| Depreciación y amortización | 27 | 28,523 | 28,595 |
| Deterioro de clientes | 7 y 27 | (24,988) | 44,028 |
| Pérdida en venta de terreno, neta | 21,900 | - | |
| Deterioro de contrucciones en proceso | 28 | 17,376 | - |
| Impuestos a la utilidad | 30 | 120,370 | (100,191) |
| (Incremento) disminución en valor razonable de propiedades de inversión | 15 | (587,087) | 649,300 |
| Participación en los resultados de compañías y fideicomisos asociados | 9 | (1,639) | (8,854) |
| Beneficios a empleados | (1,255) | 1,586 | |
| Efectos de fusión | 25 | - | 5,293 |
| Valuación de instrumentos financieros | 18 | (126,007) | 139,699 |
| Intereses a favor | 29 | (27,937) | (76,825) |
| Intereses y comisiones a cargo | 29 | 471,701 | 478,153 |
| Subtotal | 760,853 | 756,872 | |
| Cambios en: | |||
| Cuentas por cobrar, neto | 66,316 | (79,028) | |
| Otras cuentas por cobrar | 1,545 | (1,635) | |
| Incentivos a arrendatarios por devengar | 5,987 | (120,269) | |
| Partes relacionadas | 6,653 | 8,834 | |
| Pagos anticipados | 3,740 | 3,119 | |
| Impuestos por recuperar | 132,495 | 53,989 | |
| Depósitos en garantía | (1,031) | (1,010) | |
| Cuentas por pagar e ingresos diferidos | (91,197) | 7,090 | |
| Impuestos a la utilidad | (63,789) | (78,541) | |
| Flujos netos de efectivo generados por actividades de operación | 821,572 | 549,421 | |
| Actividades de inversión | |||
| Adquisiciones de propiedad de inversión | (10,193) | - | |
| Intereses y rendimientos cobrados | 29 | 27,937 | 60,170 |
| Utilidades recibidas de negocio conjunto | 9 | 8,184 | 12,311 |
| Venta de propiedades | 14 y 15 | 92,400 | - |
| Construcciones en proceso | 15 | - | (406,071) |
| Adquisiciones de inmuebles, equipo e intangibles | 16 y 19 | (13,347) | (33,190) |
| inversión en acciones de negocio conjunto | (1,107) | - | |
| Flujos netos de efectivo generados (utilizados) en o por actividades de inversión | 103,874 | (366,780) | |
| Actividades de financiamiento | |||
| Aportaciones de participación no controladora | 24 | - | 6,289 |
| Distribución de utilidades a los fideicomitentes-fideicomisarios | 24 | (30,187) | (15,752) |
| Préstamos recibidos de instituciones financieras | 21 | 294,089 | 463,504 |
| Pago de préstamos bancarios | 21 | (319,952) | (372,314) |
| Pago de otros préstamos | (1,721) | (1,723) | |
| Pago de certifcados bursátiles | 21 | (126,330) | (85,527) |
| Intereses y comisiones pagadas | 29 | (433,476) | (460,899) |
| Pago de préstamos de partes relacionadas | 8 | - | (453,735) |
| Pago de intereses a partes relacionadas | 8 | - | (3,969) |
| Pagos de capital por arrendamientos | 20 | (17,359) | (17,237) |
| Prima instrumentos financieros derivados | (2,190) | (47,466) | |
| Intereses pagados por instrumentos financieros derivados | 29 | (21,361) | (23,756) |
| Aportaciones de Capital Social neto de gastos por emisión | 24 | - | 3,571,447 |
| Disminución de Capital Social | 24 | - | (15,585) |
| Efectivo restringido | 7 | (14,284) | 20,738 |
| Flujos netos de efectivo (utilizados) generados en o por actividades de financiamiento | (672,771) | 2,564,015 | |
| Incremento neto de efectivo y equivalentes de efectivo | 252,675 | 2,746,656 | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del año | 3,301,792 | 555,103 | |
| Proveniente de fusión | - | 33 | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo al fnal del año | $ 3,554,467 | $ 3,301,792 | |
| Actividades de financiamiento que no requirieron uso de efectivo: | |||
| Devolución en especie a fideicomitentes-fideicomisarios | 24 | $ - | $ 34,555 |
Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros consolidados.
Director General
Director de Administración y Finanzas
Contralor