Concepto Sendero
En 2002, con la inauguración de Plaza Sendero Escobedo en el estado de Nuevo León inició el concepto y marca de centros comerciales Sendero, siendo el resultado de los más de 30 años de trayectoria de Acosta Verde en la planeación, desarrollo, operación y administración de centros comerciales comunitarios (community centers).
A lo largo de su historia, los niveles de ocupación y volumen de tráfico de visitantes han fungido como los referentes del éxito de las plazas Sendero, destacando por su resiliencia en períodos retadores como la crisis financiera de 2008-2009 y la actual crisis sanitaria a causa de la pandemia de COVID-19.
Para atender las necesidades primarias de los mexicanos, Sendero gira en torno a un concepto de centros comerciales de compras y entretenimiento, donde las tiendas de autoservicio y el complejo de cines ocupan el rol de ancla.
La suma de todo lo anterior ha permitido a Acosta Verde consolidar sólidas y duraderas relaciones con las marcas de más renombre en el país, posicionando el modelo Sendero como una muy atractiva opción para los principales retailers de México.
Ubicación Privilegiada
• Presencia en ciudades primarias y secundarias
• Localizadas en avenidas principales, con alto flujo vehicular, amplia visibilidad y fácil acceso para los visitantes
Enfoque Comercial
• Negocio esencial al satisfacer necesidades de consumo, conveniencia, entretenimiento y servicios
• El mercado objetivo son los segmentos socioeconómicos C y D+
• Ubicación en zonas metropolitanas y en ciudades secundarias en México donde exista una subpenetración de community centers y con tasas de crecimiento poblacional importantes
Experiencia de Compra
• Instalaciones de la más alta calidad
• Eventos, actividades y promociones constantes para estimular el tráfico de visitantes
• Internet gratuito
• Plan de lealtad para incentivar visitas recurrentes
Composición de Arrendatarios
• Monitoreo constante de las últimas tendencias del mercado
• Análisis del comportamiento de la población objetivo
• Oferta adaptada a los resultados de los dos puntos anteriores para satisfacer las necesidades de entretenimiento, convivencia y compras de los visitantes
Resultados Probados
• La calidad del modelo Sendero se ha consolidado desde el momento de su apertura, ya que las diversas plazas cuentan con altos niveles de ocupación (objetivo de al menos 80% de ocupación de ABR, sin considerar el ABR de la tienda ancla), con rentas predecibles en duración y monto por el largo plazo de los contratos
• Alto flujo de visitantes, que previo a la situación de contingencia por COVID-19 era de aproximadamente más de 100 millones al año, mientras que durante 2021, periodo durante el cual se relajaron las medidas de confinamiento, se alcanzó más de 85 millones
• Alta tasa de renovación al vencimiento de los arrendamientos
Layout
• A continuación, se muestra la distribución del ABR dentro de las Plazas Sendero y los logotipos de algunos de los arrendatarios que se encuentran dentro de varias o todas las Plazas Sendero:
Estrategia de Operación
• Las tiendas ancla y composición de arrendatarios son los principales catalizadores de desempeño de los centros comerciales
• Enfoque relevante en entretenimiento y esparcimiento, incluyendo entre otros:
- Arrendatarios con marcas dedicadas al entretenimiento infantil y familiar como parte fundamental de la composición de la oferta que se tiene en el centro comercial
- Eventos sociales para todas las edades, conciertos con artistas reconocidos y de moda
- Mayor apertura de gimnasios
- Espacios de convivencia, Plaza Sendero es un punto de encuentro para las comunidades donde se ubica
• Altas tasas de ocupación desde cada apertura pues ~50% del ABR está comercializada con cadenas nacionales, que han acompañado a Acosta Verde en cada nuevo proyecto
• Marketing a través de redes sociales para atraer nuevos clientes y fortalecer la lealtad de los clientes actuales mediante experiencias personalizadas
• Mantenimiento constante de las instalaciones, que permite a las propiedades operar de forma eficiente
• Especial énfasis en seguridad
Características Físicas
• Piso promedio de 35,000 m2 en terrenos de aproximadamente 15 hectáreas
• Estructurados, generalmente, de la siguiente manera:
- 1 supermercado
- 1 complejo de cines
- 4-5 tiendas departamentales
- 2-3 sucursales de bancos
- 2-4 comercios (departamentos, bancos o restaurantes) en formato independiente (stand alone) en el área de estacionamiento
- 4-6 restaurantes de forma individual más un área de comida (food court)
- 100 locales de entretenimiento, ropa, calzado, electrónicos, gimnasios, entre otros
• Aire acondicionado y espacios techados
• Entorno seguro diseñado para satisfacer las necesidades comerciales y de entretenimiento del segmento poblacional medio y medio bajo en México
Propiedades
Desde la creación de Plazas Sendero en 2002, el portafolio de Grupo Acosta Verde no ha dejado de crecer, contando con 18 propiedades al 31 de diciembre de 2021, 17 en operación y 1 en desarrollo.
El Portafolio en Operación se compone de 2 categorías: i) el Portafolio Estabilizado, cuyos centros comerciales cuentan con una edad promedio de 15.9 años, altos niveles de ocupación e ingresos, además de contar con ocho subanclas adquiridas en 2017 propiedad de un tercero, con locales establecidos en algunos de los Centros Comerciales Estabilizados; y ii) Portafolio en Estabilización, integrado por centros comerciales inaugurados a partir del 2016, con una edad promedio de 4.0 años al cierre de 2021.
Por su parte, el Portafolio en Desarrollo está conformado por Sendero Ensenada, cuya construcción continúa detenida hasta que las condiciones relacionadas con el COVID-19 y sus variantes se estabilicen y la Compañía considere que puede proseguir con su desarrollo cumpliendo con los estándares que caracterizan a la marca.
No obstante, es importante mencionar que contamos con capital disponible y nos mantenemos en la búsqueda de oportunidades de inversión para incrementar el valor de Acosta Verde. Para este cometido, se analizan diversas oportunidades de inversión con el fin de aumentar el portafolio actual e incrementar las utilidades de la empresa. Con la adquisición de nuevas plazas y mediante una estrategia de posicionamiento adecuada, esperamos incrementar el reconocimiento de la marca.
(1)Porcentaje del total de los ingresos y NOI generado por el ABR propiedad de Acosta Verde que consolida en los Estados Financieros
(2) Porcentaje de propiedad de Acosta Verde con base en el proindiviso de cada centro comercial
Presencia Geográfica
Grupo Acosta Verde establece sus centros comerciales Sendero en ciudades aledañas y/o con centros de manufactura o de servicios, los cuales representan un alto potencial de crecimiento en términos de clientes y flujo de visitantes
Los 18 activos que integran el Portafolio Total del Grupo se encontraban distribuidos en nueve estados al 31 de diciembre de 2021, principalmente en la región noreste y noroeste de la República Mexicana, como se muestra a continuación:
Principales Arrendatarios
Durante el 2021, año que ha sido un periodo de recuperación para todos los giros de la economía, la marca Sendero ha seguido fortaleciendo su excelente relación con sus arrendatarios, siendo la comunicación su principal herramienta para asegurar la durabilidad de esta. Es gracias a estas relaciones que hasta el 50% del ABR de cada nuevo proyecto este comercializado previo a su apertura.
A través de estos esfuerzos, las Plazas Sendero marcan la diferencia desde sus fechas de apertura, puesto que se han caracterizado por operar con un nivel de comercialización y flujo de visitantes alto desde el día uno, así como contar con una diversificada oferta para los visitantes. Conscientes de los beneficios de estas relaciones, la Compañía destina año tras año recursos y tiempo para robustecer su fuerza de ventas a nivel nacional con el propósito de mantener un continuo contacto con cada uno de los arrendatarios existentes y así considerarlos en sus principales iniciativas de crecimiento.
En cuanto a la búsqueda de nuevos arrendatarios (proceso continuo), una vez establecidos en los centros comerciales se les brinda un seguimiento cercano para anticipar peticiones de servicio y asegurar la futura renovación del arrendamiento en términos favorables para ambas partes.
Este trabajo, resultado de la perfecta integración de todo el equipo, ha contribuido a que la base de arrendatarios de la Compañía cuente con un número significativo de arrendatarios recurrentes, aquellos que tienen presencia en más de 6 centros comerciales de Acosta Verde, y de nuevos prospectos de cadenas locales, regionales o nacionales.
Entre los socios comerciales de mayor renombre se encuentran Cinépolis, el principal operador de cines en México, Liverpool, principal cadena de tiendas departamentales a nivel nacional, cuyo concepto Suburbia se ha integrado exitosamente en algunos de los nuevos desarrollos de Acosta Verde, y Soriana, la segunda cadena de supermercados más grande del país.
Gracias a la búsqueda activa del equipo Acosta Verde, diversas marcas líderes, como Casa Ley (uno de los líderes en supermercados de la región noroeste de México), Merco, Smart, C&A, Happyland, Circus Park, SmartFit, Promoda, Miniso, Carl’s Jr, Starbucks, entre otros, se han integrado.
Para continuar con la consolidación de la marca, el equipo de renovación y retención se encuentra al pendiente del calendario de vencimiento de los arrendamientos, realizando las debidas negociaciones en fechas cercanas al vencimiento, con el propósito de alcanzar el mayor porcentaje de renovaciones posible e incrementar el lease spread (indicador que refleja la variación entre la renta promedio de un grupo de contratos renovados vs. la renta promedio anterior de dichos contratos).
Características de los Contratos de Arrendamiento
Para Acosta Verde, contar con arrendamientos diversificados en giros y ubicación geográfica es sinónimo de ofrecer la mejor experiencia a sus clientes, pues asegura que las necesidades de consumo, conveniencia y servicios de todos los visitantes se cumplan.
En este sentido, al cierre del ejercicio 2021, las propiedades del Portafolio Total concentraron un total aproximado de 1,690 contratos de arrendamiento. Por otro lado, los contratos de arrendamiento de espacios en áreas comunes, los cuales generan parte del ingreso operativo de la Compañía, sumaron 327.
Nuestros 10 Principales Arrendatarios en Términos de ABR
Distribución de los Contratos de Arrendamiento por Categoría de Inquilino como
Porcentaje de los Ingresos por ABR y Renta Base
Principales Métricas Operativas
Los centros comerciales que conforman el portafolio en operación, al 31 de diciembre de 2021, corresponden a 17 propiedades desarrolladas y operadas bajo el formato Community Center que caracteriza a la marca Sendero, de los cuales 9 están estabilizadas (170,261 m2), 7 están en proceso de estabilización (237,334 m2) y se incluye a Sendero Santa Catarina (34,413 m2) que fue inaugurado en marzo de 2021.
El portafolio estabilizado también contempla ocho sub-anclas adquiridas en 2017 mediante un fideicomiso cuyos locales se encuentran dentro de cinco de sus centros comerciales. Los ingresos provenientes de este Fideicomiso CIB 2715, no se consolidan en los estados financieros y están registrados por método de participación. La participación de AV es del 50%.
Ocupación del Portafolio en Operación
Al finalizar el 2021, la ocupación del portafolio en operación fue de 90.7%, significando una ligera disminución frente al nivel registrado al 31 de diciembre de 2020 de 92.3%, derivado principalmente de la difícil situación financiera que algunos inquilinos enfrentan y que no les permitió renovar contrato, lo que provocó una disminución de 2.8 pp. en la ocupación del portafolio estabilizado.
En este contexto, es importante resaltar que Acosta Verde mantiene una extensa comunicación con sus diversos arrendatarios en pro de continuar con las largas y duraderas relaciones de negocios actuales, lo cual propició que el impacto sobre la tasa de ocupación fuera de únicamente 0.7 pp., considerando mismas plazas.
Desglose de la Ocupación por Propiedad
Afluencia de Visitantes y Tráfico Vehicular
Las diversas relajaciones en las medidas de confinamiento permitieron
que giros comerciales como restaurantes, cines y tiendas departamentales
pudieran alargar su horario de atención y ampliar su aforo para estimular la
economía mexicana.
Gracias a ello, durante 2021 la afluencia de visitantes a los centros comerciales
de Acosta Verde logró aumentar de manera anual un 35%; no obstante,
es importante mencionar que en todos los estados donde operamos las
restricciones gubernamentales continúan siendo acatadas de acuerdo con los
semáforos epidemiológicos correspondientes.
Por otro lado, el tráfico vehicular en los estacionamientos de los centros comerciales totalizó 19.1 millones de vehículos, significando un incremento de 17.9% en comparación con los 16.2 millones de vehículos registrados en 2020. El comparativo anual del tráfico vehicular por trimestre se presenta a continuación:
(millones de visitantes)
(millones de vehículos)
% Var. vs mismo Trimestre 2019
Vencimientos de Contratos
Los vencimientos de los contratos al cierre del ejercicio 2021, tanto en términos de ABR como de renta fija, se resumen en la siguiente tabla.
Renovación de Contratos y Lease Spread
Durante 2021 Acosta Verde renovó exitosamente 64,713 m2 de ABR del Portafolio en Operación, equivalente a un total de 474 contratos de arrendamiento
El Lease Spread del ejercicio (indicador que refleja la variación entre la renta promedio de un grupo de contratos nuevos en comparación con la renta promedio que expiró con relación a este mismo grupo) fue de 2.2%, tomando como base de comparación, los 75,744 m2 renovados y sustituidos durante 2021.
Contribución Económica(1)
La capacidad de adaptación e innovación de Acosta Verde propició que durante el año la contribución económica de cada una de las propiedades que conforman el portafolio en operación aumentara de manera anual.
Al 31 de diciembre de 2021, los resultados financieros del portafolio con base en el flujo de efectivo fueron los siguientes:
Ingresos
Los ingresos del portafolio se integran por la Renta Base, Renta Variable (% de las ventas), Áreas Comunes (estacionamiento, publicidad, renta de espacios comunes) y Derechos de Arrendamiento.
Ingresos por Propiedad
NOI
La siguiente gráfica presenta el comportamiento del NOI para los años 2016 - 2021 así como el margen de NOI sobre Ingresos:
